Аналітичний центр Experts Club оцінює ситуацію на ринку складської нерухомості України у 2026 році як фазу переходу від післяшокового відновлення до нового циклу зростання, у якому головним обмеженням стає не попит, а дефіцит якісних площ, високі витрати на будівництво та безпекові ризики.
Після різкого падіння у 2022 році, коли значна частина складської інфраструктури Київського регіону була пошкоджена або знищена, ринок поступово відновив активність у 2023-2025 роках. Найбільш помітне пожвавлення відбулося у Київському регіоні та на заході України, насамперед у Львівській області.
За підсумками 2025 року Київський складський ринок продемонстрував найвищу активність за останнє десятиліття. Валове поглинання складських площ сягнуло близько 217 тис. кв. м, що на 30% більше, ніж роком раніше. Обсяг нового введення становив близько 216 тис. кв. м, а загальна пропозиція фактично повернулася до довоєнного рівня - близько 1,57 млн кв. м.
Вакантність на Київському ринку залишилася дуже низькою - близько 3,5%. Це означає, що попри введення значного обсягу нових площ, ринок швидко їх поглинає. Для орендарів це створює проблему пошуку великих якісних лотів, особливо понад 5-10 тис. кв. м. Для девелоперів і власників об’єктів це, навпаки, формує умови для поступового зростання ставок та запуску нових проєктів.
У 2026 році Experts Club очікує більш збалансовану динаміку. Після рекордного 2025 року обсяг нового введення в Київському регіоні може знизитися приблизно до 90 тис. кв. м. Це означає, що приріст пропозиції буде значно меншим, ніж торік, тоді як попит з боку ключових груп орендарів зберігатиметься.
Основними драйверами попиту залишаються ритейл, e-commerce, 3PL-оператори, фармацевтичний сектор, дистриб’ютори, FMCG-компанії та бізнеси, які перебудовують логістику під воєнні умови. У структурі попиту зростає роль компаній, яким потрібні не просто “сухі склади”, а сучасні об’єкти класу А і В з енергоефективністю, автономністю, кращою безпекою, доковою інфраструктурою, можливістю температурного контролю та адаптацією під фармацевтичні чи харчові стандарти.
Орендні ставки залишаються стійкими. У Київському регіоні прайм-ставка у 2025 році була близько $5,3 за кв. м на місяць без ПДВ та операційних витрат, що відповідає довоєнному піковому рівню. У гривневому еквіваленті ставки для сухих складів зросли приблизно на 9% з початку року і перебували в діапазоні 200-250 грн за кв. м на місяць. У 2026 році ймовірним є подальше помірне підвищення ставок, особливо в сегменті якісних об’єктів з дефіцитними характеристиками.
Львівський регіон залишається другим ключовим центром розвитку складської нерухомості. Його переваги - відносна безпека, близькість до кордону з ЄС, роль західного логістичного хабу, попит з боку релокованого бізнесу, e-commerce, ритейлу та міжнародних операторів. Середні ставки у Львівській області для складів класу А і В у 2025 році становили приблизно $5-5,5 за кв. м на місяць, а за окремими оцінками - $6-6,5 у якісних об’єктах.
Разом із тим у Львівському регіоні вже помітне локальне зростання вакантності через введення нових черг складських комплексів. Це не означає перенасичення, але свідчить про поступовий перехід ринку до більш конкурентної фази. Найбільш перспективними залишаються напрямки до польського кордону, траси у бік Києва, а також зони майбутніх індустріальних парків.
Для центральних регіонів, зокрема Вінницької, Хмельницької та Тернопільської областей, попит формується насамперед аграрними компаніями, локальними виробниками, дистриб’юторами та бізнесом, який прагне розміщувати склади ближче до внутрішнього споживача. Ці регіони поступаються Києву та Львову за ліквідністю, але мають потенціал для розвитку складів класу В, агрологістики, виробничо-складських комплексів і регіональної дистрибуції.
Східні та прифронтові регіони залишаються найбільш ризиковими. Там попит здебільшого зберігається на тимчасові або нижчі за класом складські приміщення, але інвестиційна активність обмежена безпековими чинниками. Дніпро зберігає значення великого промислового і логістичного вузла, однак проєкти там оцінюються інвесторами з вищою премією за ризик.
Ключовою тенденцією 2026 року стає посилення попиту на спеціалізовані формати. Йдеться про мультитемпературні склади, фармацевтичні склади, food logistics, об’єкти для e-commerce, last-mile логістику поблизу великих міст, а також build-to-suit-проєкти під конкретного орендаря. У таких форматах дефіцит пропозиції є найбільш відчутним.
Окремий фактор - енергетична стійкість. Після атак на енергосистему орендарі дедалі частіше оцінюють склад не лише за локацією і ставкою, а й за наявністю генераторів, альтернативних джерел енергії, якісної інженерії, можливістю резервного живлення, пожежної безпеки та стабільної роботи в умовах перебоїв.
Інвестиційний інтерес до складської нерухомості відновлюється, але залишається вибірковим. Найбільш привабливими активами є готові або майже готові склади класу А у Київському та Львівському регіонах, а також проєкти з надійними орендарями і довгостроковими договорами. Для інвестора ключове питання - не лише дохідність, а й ліквідність активу, якість орендаря, безпека локації та вартість добудови.
Поточна ринкова дохідність якісних складських активів в Україні може залишатися вищою, ніж у більшості країн ЄС, через воєнну премію за ризик. Однак саме ця премія і є головним обмеженням для широкого приходу інституційного капіталу. Іноземні інвестори цікавляться сегментом, але переважно займають вичікувальну позицію або розглядають партнерства з локальними гравцями.
Для девелоперів 2026 рік буде складним через високу собівартість будівництва. Подорожчання матеріалів, енергії, логістики, страхування, фінансування та будівельних робіт обмежує запуск нових проєктів, особливо без попереднього контракту з орендарем. Тому частка спекулятивного будівництва залишатиметься обмеженою, а build-to-suit і phased development будуть більш популярними моделями.
Основні ризики ринку у 2026 році:
безпекові загрози та ризик пошкодження інфраструктури;
дефіцит якісних земельних ділянок біля ключових транспортних коридорів;
висока вартість будівництва і фінансування;
валютні ризики при гривневих орендних платежах;
нестача великих готових лотів;
обмежений доступ до довгострокового капіталу;
нестабільність енергопостачання;
обережність іноземних інвесторів.
Водночас фундаментальний попит на складську нерухомість залишається сильним. Український ринок досі структурно недозабезпечений якісними логістичними площами порівняно з країнами Центральної Європи. Війна прискорила зміну логістики: бізнесу потрібні більш гнучкі склади, ближчі до споживача, з кращою інженерією, автономністю та можливістю швидко змінювати ланцюги постачання.
За базовим сценарієм Experts Club, у 2026 році ринок складської нерухомості України зберігатиме помірне зростання орендних ставок, низьку вакантність у Київському регіоні, активність у Львівській області та поступове розширення якісної пропозиції у центральних регіонах. Найбільший попит буде на об’єкти класу А, мультитемпературні склади, фармацевтичну логістику, last-mile склади та build-to-suit-проєкти.
Оптимістичний сценарій передбачає активніше повернення іноземного капіталу, запуск нових індустріальних парків і прискорення будівництва на заході та в центрі України. Негативний сценарій пов’язаний із посиленням безпекових ризиків, новими пошкодженнями логістичної інфраструктури, зростанням вартості фінансування і зниженням інвестиційної активності.
Висновок Experts Club: складська нерухомість залишається одним із найстійкіших сегментів комерційної нерухомості України. У 2026 році цей ринок уже не виглядає як кризовий, але ще не є повністю нормалізованим. Його головна характеристика - дефіцит якісної пропозиції при збереженні реального попиту з боку ритейлу, логістики, e-commerce, фармацевтики та дистрибуції.
Для девелоперів це означає можливість запускати нові проєкти за умови чіткої роботи з орендарями. Для інвесторів - шанс увійти в сегмент із вищою дохідністю, але з підвищеним ризиком. Для орендарів - необхідність планувати складські потреби заздалегідь, оскільки знайти якісний великий склад “тут і зараз” в Україні стає дедалі складніше.
