Світовий ринок інвестиційних віз і громадянства переживає структурний перелом. Програми, які ще десять років тому розглядалися як швидкий і відносно простий інструмент легалізації капіталу, податкового планування та міжнародної мобільності, сьогодні дедалі частіше потрапляють під тиск регуляторів, органів фінансового моніторингу, ЄС, ОЕСР і FATF.
Головна тенденція очевидна: держави не повністю відмовляються від залучення заможних іноземців, але різко посилюють вимоги. Пасивна купівля нерухомості поступається місцем інвестиціям у фонди, бізнес, технології, робочі місця та стратегічні галузі. Одночасно посилюються перевірки походження коштів, податкового статусу, санкційних ризиків і реальної економічної користі інвестора.
Під Golden Visa зазвичай мають на увазі посвідку на проживання за інвестиції. Окремо існують програми громадянства за інвестиції, так звані Golden Passport. Саме «золоті паспорти» перебувають під найсильнішим тиском, оскільки надають не просто право проживання, а повноцінне громадянство, включно з доступом до безвізових поїздок, фінансової системи та, у випадку країн ЄС, до прав громадянина Євросоюзу.
Найжорсткіше ринок змінюється в Європі. Європейська комісія вже кілька років розглядає інвестиційне громадянство та інвестиційну резиденцію як джерело ризиків для безпеки, боротьби з відмиванням грошей, податкової прозорості та довіри між країнами ЄС.
У квітні 2025 року Суд ЄС визнав мальтійську схему громадянства за інвестиції такою, що суперечить праву Євросоюзу. Це стало одним із найважливіших рішень для всього ринку: продаж громадянства фактично було названо несумісним із логікою європейського громадянства та принципом лояльної співпраці між державами-членами.
Раніше Кіпр і Болгарія вже відмовилися від аналогічних програм. У результаті в ЄС майже зникла можливість отримати саме громадянство через пряму інвестицію. Залишилися переважно програми резиденції, але й вони стають жорсткішими.
Іспанія з 3 квітня 2025 року закрила свою Golden Visa, яка тривалий час дозволяла іноземцям отримувати посвідку на проживання через купівлю нерухомості вартістю від EUR500 тис. Однією з ключових причин стала політична та соціальна критика: влада пов’язувала програму з перегріванням ринку житла в Мадриді, Барселоні, Малазі та інших популярних регіонах.
Португалія ще у 2023 році вилучила нерухомість зі списку допустимих інвестицій для Golden Visa. Це був один із найбільш символічних кроків, оскільки саме португальська програма вважалася однією з найпопулярніших у Європі. Тепер вона переорієнтована на фонди, наукові дослідження, культурну спадщину та створення компаній або робочих місць.
Греція не закрила Golden Visa, але різко підвищила пороги входу. У найбільш затребуваних регіонах, включно з Аттикою, Салоніками, Міконосом, Санторіні та Критом, мінімальні інвестиції в нерухомість зросли до EUR800 тис. В інших регіонах поріг становить EUR400 тис., а попередній рівень EUR250 тис. зберігся лише для окремих категорій проєктів, наприклад реконструкції або переобладнання об’єктів.
Результат уже помітний: за даними грецьких ЗМІ з посиланням на Міністерство міграції та притулку, у січні 2026 року кількість заявок на Golden Visa скоротилася на 63,5% у річному вимірі. Це свідчить про те, що частина інвесторів не готова входити до програми на нових умовах, особливо якщо вони розглядали грецьку посвідку на проживання як відносно недорогий інструмент доступу до Шенгенської зони.
Ірландія закрила Immigrant Investor Programme у лютому 2023 року. Британська програма Tier 1 Investor була закрита ще в лютому 2022 року на тлі побоювань щодо безпеки та походження капіталу. Таким чином, в англосаксонських юрисдикціях також посилилася тенденція до перевірки капіталу та відмови від схем, які сприймаються як надто вразливі до зловживань.
Є кілька причин, чому «золоті візи» потрапили під тиск.
Перша причина — безпека. Після вторгнення РФ в Україну західні країни почали уважніше ставитися до того, хто саме отримує резидентський статус або громадянство за гроші. Інвестиційні програми почали розглядатися не лише як економічний інструмент, а й як потенційна лазівка для осіб із санкційними, політичними або корупційними ризиками.
Друга причина — боротьба з відмиванням грошей та ухиленням від сплати податків. ОЕСР і FATF прямо вказують, що схеми громадянства й резиденції за інвестиції можуть використовуватися для приховування активів, обходу податкової звітності та отримання доступу до фінансової системи інших країн.
Третя причина — житлова криза. У багатьох європейських містах Golden Visa стала символом конфлікту між залученням іноземного капіталу та інтересами місцевих жителів. Зростання цін на житло, дорожча оренда, порожні об’єкти та витіснення місцевих мешканців із центральних районів стали політично токсичною темою. Особливо це помітно в Лісабоні, Барселоні, Афінах та інших туристичних і фінансових центрах.
Економічна користь програми дедалі частіше порівнюється із соціальними витратами. Якщо інвестор просто купує квартиру, але не створює робочих місць, не розвиває бізнес і не сплачує значних податків, урядам дедалі важче пояснювати суспільству, навіщо надавати йому привілейований статус.
Четверта причина — слабкий реальний зв’язок інвестора з країною. Багато програм дозволяли отримати статус без фактичного проживання, знання мови, інтеграції чи участі в економічному житті. У результаті нерухомість ставала лише формальним квитком до резиденції, а капітал залишався пасивним. Тому нові правила дедалі частіше вимагають не просто вкласти гроші, а підтвердити реальну участь в економіці, створити робочі місця або інвестувати в продуктивні сектори.
США залишаються одним із найбільших ринків інвестиційної імміграції через програму EB-5. Формально це не «золота віза» в європейському розумінні, а шлях до грін-карти через інвестиції та створення робочих місць.
Після реформи EB-5 Reform and Integrity Act американська модель стала помітно жорсткішою. Для інвестицій, поданих після 15 березня 2022 року, мінімальний поріг становить $1,05 млн або $800 тис. для проєктів у цільових зонах зайнятості чи інфраструктурних проєктів. При цьому інвестор має підтвердити законність походження коштів, участь капіталу в комерційному проєкті та створення робочих місць.
Американський підхід демонструє інший бік глобального тренду. США не відмовляються від інвестиційної імміграції, але переводять її в режим жорсткішої перевірки. Головний акцент — не на купівлі нерухомості й не на пасивному статусі, а на робочих місцях, контролі регіональних центрів, прозорості джерел коштів і відповідальності учасників проєкту.
Для інвестора це означає, що EB-5 стає не просто міграційним продуктом, а повноцінною інвестиційною угодою з юридичними, фінансовими та проєктними ризиками. Помилки у структурі проєкту, документах або походженні коштів можуть коштувати не лише грошей, а й міграційного результату.
Китайська модель принципово відрізняється від європейської чи карибської. У КНР немає масової та простої програми «золотої візи» для покупців нерухомості. Постійне проживання для іноземних інвесторів можливе, але вимоги залишаються високими та вибірковими.
В офіційних правилах для іноземних інвесторів фігурують прямі та стабільні інвестиції в Китай, хороша податкова історія, відсутність судимості й дотримання китайського законодавства. Залежно від регіону та типу проєкту пороги можуть становити від $500 тис. до $2 млн фактично внесеного зареєстрованого капіталу, який має зберігатися протягом кількох років.
Це свідчить про те, що Китай готовий приймати іноземний капітал, але не будує ринок інвестиційної міграції як масовий продукт. Для Пекіна важливі контроль, корисність інвестицій, податкова дисципліна та відповідність національним економічним пріоритетам.
Інакше виглядає Гонконг. У 2024 році він перезапустив New Capital Investment Entrant Scheme, тобто нову програму в’їзду для інвесторів. Мінімальний обсяг інвестицій становить HK$30 млн. При цьому йдеться не про класичну купівлю житла, а про допустимі фінансові активи, інвестиційний портфель та інструменти, які мають підтримувати фінансовий ринок і розвиток Гонконгу.
Таким чином, Гонконг іде не шляхом закриття, а шляхом переформатування: він хоче залучати заможних інвесторів, але спрямовувати їхні гроші у фінансові інструменти, інновації, сталі технології, біотехнології та інші стратегічні напрями. Це вже не «віза за квартиру», а інвестиційний канал під контролем держави.
Окремий сегмент — карибські програми громадянства за інвестиції. Тривалий час вони були наймасовішими та найзрозумілішими для інвесторів: відносно низький поріг входу, швидкі строки, безвізові переваги, відсутність вимоги постійного проживання.
Але й тут почалося посилення правил. У 2024 році низка карибських держав погодила підвищення мінімальних інвестиційних порогів і зближення стандартів due diligence. Мінімальний рівень входу фактично було підвищено до $200 тис. для низки програм. Одночасно посилюється тиск з боку ЄС, Великої Британії та США, які оцінюють, наскільки такі паспорти можуть використовуватися для обходу візових, податкових і фінансових обмежень.
Для малих острівних економік ці програми залишаються важливим джерелом бюджетних доходів. Тому вони навряд чи зникнуть повністю. Але їхня модель змінюється: менше знижок, менше «швидких паспортів», більше перевірок походження коштів, репутації заявника та прозорості посередників.
Латинська Америка виглядає неоднорідно. Якщо Європа здебільшого закриває або обмежує програми, то частина країн Латинської Америки, навпаки, намагається залучати капітал через інвестиційну резиденцію, податкові стимули та спрощені маршрути для заможних іноземців.
Панама залишається одним із найпомітніших прикладів. Її Qualified Investor Program дозволяє отримати постійне проживання через інвестиції в нерухомість від $300 тис., цінні папери від $500 тис. або банківський депозит від $750 тис. Для регіону це один із найбільш конкурентних продуктів, оскільки Панама поєднує географічне положення, доларову економіку, логістику, банківський сектор і територіальний податковий режим.
Коста-Рика також зберігає привабливий формат інвестиційної резиденції. Мінімальний поріг становить близько $150 тис., а інвестиції можуть бути пов’язані з нерухомістю, бізнесом або іншими допустимими активами. На відміну від Європи, де купівля нерухомості дедалі частіше стає політично токсичною темою, у Коста-Риці цей формат поки залишається частиною міграційної політики, хоча вимоги до структури власності та підтвердження інвестицій стають жорсткішими.
Бразилія пропонує інвесторські візи через вкладення в бізнес, інноваційні проєкти або нерухомість. У діловій практиці часто фігурує мінімальний поріг близько 500 тис. бразильських реалів для інвестицій у компанію, а для інноваційних і технологічних проєктів можливі гнучкіші умови. Це свідчить про те, що Бразилія робить ставку не стільки на «золоту візу» як продукт для пасивного капіталу, скільки на інвестора, який може створити бізнес, робочі місця або технологічну активність.
Окремо слід стежити за Аргентиною. У 2025 році країна створила правову основу для громадянства за інвестиції, але практична модель програми ще потребує уточнення: не визначено остаточні інвестиційні пороги, критерії «значущої інвестиції» та операційний порядок. Якщо програму буде реалізовано, це може стати першим великим прикладом «золотого паспорта» у Південній Америці. Але поки коректніше говорити не про працюючий продукт, а про правову рамку, що формується.
Важливо розуміти: посилення правил не означає зникнення попиту. Навпаки, інтерес до інвестиційної міграції зберігається і в деяких сегментах навіть зростає. Заможні люди в усьому світі хочуть мати резервний варіант проживання, доступ до стабільних юрисдикцій, безпечну банківську інфраструктуру, якісну освіту для дітей і свободу пересування.
Але профіль клієнта змінюється. Якщо раніше Golden Visa часто розглядалася як «купівля мобільності», то тепер дедалі більше людей формують так званий sovereign portfolio — набір резидентських, податкових, освітніх та інвестиційних опцій у різних країнах. Це вже не один паспорт або одна віза, а стратегія розподілу особистих, сімейних і фінансових ризиків.
Серед клієнтів стає більше підприємців із політично нестабільних країн, власників технологічного бізнесу, представників капіталу з ринків, що розвиваються, а також заможних американців і європейців, які шукають податкову, політичну або особисту диверсифікацію.
Головний зсув ринку — відхід від нерухомості як універсального вхідного квитка. Для держав купівля квартири іноземцем більше не виглядає достатнім аргументом для надання довгострокового статусу. Надто часто це призводить до зростання цін, появи порожніх об’єктів і слабкого зв’язку інвестора з економікою.
Натомість країни просуватимуть інші формати: венчурні та приватні інвестиційні фонди, наукові дослідження, інновації, інфраструктуру, культурну спадщину, створення компаній, робочі місця, «зелену» енергетику, регіональний розвиток і технологічні проєкти.
Це змінює саму природу Golden Visa. Вона стає не масовим продуктом для покупців нерухомості, а складнішим інструментом економічної політики. Інвестор має бути не просто багатим, а корисним для країни, що приймає.
Для українців та інших громадян Східної Європи ринок Golden Visa стає складнішим. Раніше ключовим питанням була сума входу. Тепер не менш важливими є джерело коштів, податкова прозорість, санкційний комплаєнс, банківська історія, походження бізнесу та відсутність репутаційних ризиків.
Для українських інвесторів додатковим фактором є війна. З одного боку, попит на резервну резиденцію, освіту дітей за кордоном, медичну інфраструктуру та міжнародну мобільність залишається високим. З іншого боку, будь-які великі переміщення капіталу проходять через жорсткішу перевірку банків і міграційних органів.
На думку засновника інформаційно-аналітичного центру Experts Club Максима Уракіна, ринок інвестиційної міграції входить у нову фазу, де вирішальним фактором стає не сума внеску, а якість капіталу.
«Держави більше не хочуть продавати резиденцію чи громадянство як простий фінансовий продукт. Після війни в Україні, санкційних кейсів, зростання фінансового моніторингу та житлової кризи у великих містах стало зрозуміло, що міграційний статус може бути інструментом геополітичної вразливості, санкційного арбітражу та податкового ухилення. Для інвестора це означає, що стратегія “купити об’єкт і отримати статус” поступово відходить у минуле. На перший план виходять прозорість капіталу, репутація, податкова історія та реальний економічний внесок», — вважає Уракін.
Він зазначає, що посилення правил не знищить ринок, але зробить його менш масовим і дорожчим.
«Ми бачимо не кінець Golden Visa, а кінець дешевих і слабко перевірюваних схем. Майбутній ринок складатиметься з двох частин: жорстко регульованих програм у розвинених країнах і гнучкіших, але також дорожчих програм у малих юрисдикціях. Для України та Східної Європи це важливий сигнал: заможні громадяни дедалі частіше шукатимуть не просто друге місце проживання, а стійку правову, фінансову та сімейну архітектуру на випадок криз», — наголосив експерт.
Найближчими роками можна очікувати п’ять основних тенденцій.
Перша — подальше закриття або обмеження програм громадянства за інвестиції, особливо якщо вони надають доступ до великих візових просторів без достатнього контролю.
Друга — збереження, але ускладнення програм резиденції за інвестиції. Вони залишаться, але будуть дорожчими, вибірковішими та суворішими щодо комплаєнсу.
Третя — скорочення ролі нерухомості. Купівля житла дедалі рідше буде достатньою для отримання статусу, особливо в країнах із житловою кризою.
Четверта — зростання значення інвестиційних фондів, інновацій, робочих місць і стратегічних галузей. Держави спрямовуватимуть гроші інвесторів туди, де бачать довгострокову користь.
П’ята — посилення глобального обміну даними. Банки, податкові органи та міграційні служби дедалі тісніше пов’язуватимуть питання резиденції, податкового статусу, походження коштів і санкційних ризиків.
Головний висновок: епоха «золотих віз» як простого й порівняно доступного продукту закінчується. На її місце приходить ринок регульованої інвестиційної міграції, де паспорт або посвідка на проживання стають не товаром, а результатом складної перевірки капіталу, репутації та реального внеску в економіку країни, що приймає.
Після порівняння Європи, США, Китаю, Гонконгу, Карибського басейну та Латинської Америки картина стає складнішою. Світ справді посилює правила інвестиційної міграції, але робить це неоднаково.
Європа рухається до закриття найбільш спірних схем, особливо пов’язаних із громадянством і нерухомістю. США зберігають EB-5, але посилюють перевірку походження коштів, проєктів і робочих місць. Китай допускає інвесторів вибірково й під жорстким контролем. Гонконг, навпаки, перезапускає інвестиційний в’їзд, але спрямовує капітал у фінансові та стратегічні активи. Латинська Америка поки залишається відкритішою, однак і там поступово зростає значення прозорості капіталу, підтвердження інвестицій та реальної економічної користі.
Саме тому нова формула ринку виглядає так: не «заплатив — отримав статус», а «довів походження коштів, вклав у корисний актив, пройшов комплаєнс і підтвердив економічний ефект».
